Trong môi trường lãi suất cao hiện nay, một số REIT của Singapore có thể đặt lại lãi suất coupon cho chứng khoán vĩnh viễn của họ trong ba năm tới, điều này có thể dẫn đến việc giảm cổ tức trên mỗi đơn vị tới 4%.

DBS Group Research đã công bố một báo cáo vào thứ Năm (11 tháng 4) phân tích tác động của Perpetual Securities đối với các quỹ tín thác đầu tư bất động sản địa phương (REIT) trong 2 đến 3 năm tới.

Trong môi trường lãi suất thấp trong 10 năm qua, chứng khoán vĩnh viễn đã trở thành một công cụ tài chính kết hợp phổ biến có thể giúp REIT đa dạng hóa cơ sở tài chính của họ. Trái phiếu vĩnh viễn trả lãi định kỳ như nợ thông thường, nhưng được ghi nhận là vốn chủ sở hữu chứ không phải nợ trên sổ sách, cung cấp cho REIT thêm dư nợ. Chứng khoán vĩnh viễn thường phải được mua lại hoặc đặt lại (đặt lại) lãi suất coupon 5 năm sau khi phát hành và lãi suất đặt lại được liên kết với lãi suất chuẩn.

DBS chỉ ra rằng trong môi trường lãi suất cao ngày nay, chứng khoán vĩnh viễn có giá cao hơn một chút so với nợ thông thường đã trở nên kém hấp dẫn hơn và có thể ảnh hưởng đến khả năng trả cổ tức của REIT khi đặt lại.

国际航协指出，3月份航空货运需求的激增带来了未来持续上升的希望。重要的是，第一季的需求首次超过2021年第一季的历史最高纪录，比2021年第一季高出0.4％。

FSMOne.com研究及投资组合管理部研究分析员陈秋伊受访时说：“粘性通胀仍在困扰美国经济，这降低了降息的可能性，造成市场波动。与此同时，由于利率相比历史水平高，投资者可能会继续选择固定收益产品。”

公众可从星期四（23日）早上9时至下个星期一（27日）中午申购债券。

Do các khoản vay có kỳ hạn thường có chi phí thấp hơn chứng khoán vĩnh viễn nên lựa chọn tốt nhất cho hầu hết các REIT sẽ là phát hành khoản nợ mới để mua lại chứng khoán vĩnh viễn.

Tuy nhiên, do mỗi REIT có những trường hợp riêng nên phản ứng phù hợp, ngoài việc chấp nhận điều chỉnh lãi suất hoặc phát hành khoản nợ mới để mua lại, sẽ bao gồm việc bán tài sản để hoàn trả chứng khoán vĩnh viễn.

REIT có tỷ lệ chứng khoán cố định trên tổng vốn cổ phần cao nhất là AIMS APAC REIT và Lendlease Global Commercial Trust ( Lendlease Global REIT thương mại) và ESR-Logos REIT.

Quỹ đầu tư bất động sản Baoze Châu Á Thái Bình Dương và Quỹ đầu tư bất động sản ESR Lego đã tiến hành cấp vốn cổ phần vào năm ngoái và bán một số tài sản có lợi suất thấp hơn với mức giá cao hơn nhiều so với mức định giá. Điều này làm giảm tỷ lệ nợ của họ và cung cấp không gian nợ dồi dào. Nếu hai REIT có thể phát hành nợ mới với chi phí thấp hơn chứng khoán vĩnh viễn hiện có, họ sẽ có thể tiết kiệm một số chi phí tài chính.

Phân tích của DBS cho thấy rằng nếu Quỹ đầu tư bất động sản Baoze Châu Á Thái Bình Dương đặt lại chứng khoán cố định của mình thì lãi suất coupon có thể tăng 2,56 điểm phần trăm và cổ tức trên mỗi đơn vị (DPU) trong năm tài chính 2026 sẽ giảm tới 4%.

Mặt khác, các nhà đầu tư nên chú ý đến Lendlease Global Business Trust. Tỷ lệ chứng khoán vĩnh viễn trên vốn chủ sở hữu của nó tương đối cao khoảng 18%. Tuy nhiên, tỷ lệ giá trên sổ sách hiện tại của quỹ tín thác là 0,75 lần. Nếu quỹ có thể bán tài sản ở giá trị sổ sách hoặc cao hơn để giảm nợ phải trả, quỹ sẽ tăng giá trị tài sản ròng và do đó cải thiện tính linh hoạt tài chính.

CapitaLand Ascendas REIT và CapitaLand Ascott Trust được kỳ vọng sẽ linh hoạt nhất trong việc quản lý chứng khoán vĩnh viễn nhờ quy mô tài sản lớn của họ. Nếu họ phát hành trái phiếu mới và mua lại chứng khoán vĩnh viễn, họ vẫn có thể duy trì tỷ lệ đòn bẩy tài chính dưới 40%. Ngoài ra, họ có thể bán những tài sản kém hiệu quả trong danh mục đầu tư của mình để mua lại chứng khoán vĩnh viễn.

Ngay cả trong trường hợp bất lợi nhất, nếu chứng khoán vĩnh viễn được đặt lại về mức lãi suất hiện tại, do tỷ trọng chứng khoán vĩnh viễn trong cơ sở vốn chủ sở hữu của hai quỹ tín thác này là tương đối thấp, nên tác động đến cơ cấu vốn sẽ tầm thường.